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房鉴会首站奔赴上清板块 交通拥堵成购房瓶颈

文章来源:本站原创 发布时间:2021-09-14 点击数:

  7月11日,搜狐焦点网房鉴会第一期活动正式启动。由6名网络投票选出的特约楼盘品鉴专家对上清区域的三个最受关注的楼盘——橡树湾、领秀新硅谷、亿城西山华府进行了一一探访。根据品鉴团成员对各楼盘的评价,本着“以你的声音 来点评楼盘”的宗旨,搜狐焦点网将对每次调查情况做真实展示,以给购房人一定的启示。

  上清区域位于海淀区,地处北五环以北,主要定位是高科技园区或信息产业基地,这一区域入驻着大量的高科技企业,包括:联想、方正、用友、华为、东方电子、IBM、西门子等,它们共同形成了以信息产业为主体的上地企业集群。由于距离中关村区域较近,交通方面,因此,不少在中关村、上地一带工作的白领人士和工薪阶层对此区域楼盘比较关注。此次房鉴会挑选网友投票选出的上清区域三大热销楼盘进行评鉴。

  与以往的看房团及品鉴团不同,房鉴会成员将并从网友最关心的价格、户型、物业、配套、交通五个方面对其进行点评,并最后按照综合评价对楼盘进行点评和评分。以下是本次房鉴会点评结果:

  价格:橡树湾的均价目前在17000~18000,比周边楼盘高2~3000。评分:70

  户型:以中大户型为主,主要考虑支持自住,避免投资客户过多导致小区内人员复杂,这就难免总价过高。由于楼盘销售较好,很遗憾没有看到样板间,只能通过户型图了解到一定的户型结构,新开楼盘以100~120的两居以及150左右的三居为主。评分:70

  物业:橡树湾的小区物业管理是我比较欣赏的一点,小区的每一期有独立的物业管理,在参观已经入住的一期社区时,我发现保安特别负责,能做到询问和核查每一位进入小区的人员,小区门口挂着一块电子计数牌,记录小区中偷窃等事故发生次数,保安的着装也很正规,一切看起来都比较专业。小区里的环境也不错,从小区外面看很像大学校园,小区内绿树成荫,草地、流水(可惜不是自然水源)遍布整个社区,不少业主领着小孩儿在公共游乐设置内玩耍。评分:85

  配套:橡树湾的商业配套目前不是很丰富,但是将要配建一个20万平米的商业配套,包含沃尔玛等商业体的入驻,料想将来还是会比较方便的。而配套的学校中规中矩吧,虽然不是学校,但是也可以满足大部分人的需要了。评分:80

  交通:橡树湾这边的问题是交通,开车和挤公交的同学可能会感觉比较拥堵。评分:70

  总体来说,橡树湾本身给我的感觉不错,小区环境好、给我们讲解的客服MM也特别热情,保安负责,居住感应该会比较好,只可惜没有看到样板房。

  价格:这边之前的楼盘mini墅遭到疯抢,现在在售的都是一些超大户型,新开盘的三期时间未定,单价预计会在14k~15k之间,总价大多在200万以上。在售的别墅目前价格在460~800万之间,因为我不太消费得起,没有太仔细关注。评分:70

  户型:新硅谷的建筑结构和户型据说是非常好的,普通住宅也是明厨明卫(而且是双明卫),可惜由于都卖完了,所以没有看到样板间,销售人员在已售的楼盘外给我们作了一些大致的讲解。后来倒是看了一处样板别墅,200多平的面积围起来一个小院子,样板间的精装效果不错,中庭和顶层的书房、露台感觉都很好,就是贵……。评分:90

  物业:小区的物业是传说中很不错的金地物业,但是整个参观过程中没有太感觉到他们的存在,不知道是好还是不好……小区内部的地砖有些已经碎了,看起来保护得不是很好,而别墅区的一些业主为了装修得更个性化一些连顶层外墙也拆掉了,不晓得物业会不会有效管理好这种现象。评分:75

  有一个私立的北外附属学校,含小学中学部分,但是每年需要缴纳1.8万的赞助费用。其它的商业配套没有太感觉出来,整个参观过程都感觉过于荒凉,希望近几年能有所改善。评分:65

  交通:交通部分的优势就是旁边的地铁13号线了,另外就是周边由于配套不是很完善,开车也不会太赌。评分:70

  总体来说,新硅谷的户型还挺好的,其它的优势就不是特别多了,尤其是最开始给我们介绍楼盘的一个销售MM,对我们的态度有点不耐烦,据说因为是国企,销售的收入一般,而且我们这次又不购房,情绪就更低落了。

  华润地产的项目,出发前听网友说,华润的品牌值得信任,包括橡树湾的后期物业也是华润。烂尾的可能性会相对少些,橡树湾在五环外一点,销售介绍说中关村到橡树湾坐公交车是20分钟,东边是八达岭高速,西边是城铁铁路,到达哪边都要步行近10分钟的路程,香港六会彩开奖历史记录。起码离目前最近的公交车站大概要走5分钟的路程,华润的人承诺入住后还会在小区内引入两条公交线分钟一趟,直到晚九点,是很方便的,但是通车时间不确定。当然,如果安宁庄东路能直接通到五道口,那是再好不过的事情,据说,这个理想估计得至少等到2010年以后。

  教育:旁边步行不到十分钟的距离就有小学和中学,三期公建还会修一个双语幼儿园,教育方面应该还是不错,但价格肯定贵。

  商业:十分钟路程内有几大银行、几大中型规模超市、专卖店、餐饮店,再加上橡树湾自身的商业、周边楼盘的商业,在清河口那个地方有个急救中心,橡树湾南边有个儿童医院。

  以前只是在网上听说过新硅谷,在网上看户型也很好。今天去实际看了一下。 售楼处距西二旗城铁站步行约15分钟。看房子的人不多,销售简单告诉了我们单价和物业费,不过新硅谷的小区还是很大,密度也很低。但是周边的环境确实不太好。参观了一下别墅,

  德国的设计师的确很用心,尤其是注意到没有浪费空间,基本上这个设计的缺陷是显得房间各处都有点拥挤,加上个人不是很喜欢深灰色的楼盘外观,但是这是今天看的三个楼盘中,离地铁最近的了,但据说楼盘还是很火,基本排不到号。整体上感觉附近的配套设施不如其他人个楼盘完善。

  价格相对比较感觉还不太离谱,纯大户型,阳面很宽纵深浅,非常非常理想..社区也够大,有了活动空间.大会所,理想...

  此项目总建筑面积76万平方米,计划约4800户居民入住,由华润置地负责开发,其中最吸引我的是小区内20万平方米的商业配套,为华润置地自有物业,计划引进沃尔玛、高端品牌店、多厅高档电影院、史奴比游乐园等项目,形成休闲、生活、游乐为一体的living mall概念,若能成行,2年后此项目将形成动静皆宜的之所。

  1、八达岭高速和中关村北大街是小区现阶段主要出行道路,行车高峰期间仍显拥堵;

  2、小区内3500平方米规划幼儿园,计划引进新加坡爱儿坊幼儿园;而3500平方米售楼处也计划更改为小区图书馆功能设施。(购房者需注意在合同中是否已确定该品牌进驻,若真实,则实为该项目亮点之一)

  除小区内部园林、绿化等配套外,小区西侧还规划有二万平方米绿地供业主休闲之用。

  该小区前期购买客户有很多各大院校老师和中关村的高科技精英,小区人口素质高。

  2、花园洋房都是170~180平方米户型,计划单价约25000元/平方米;

  3、普通二居为80~90平方米,三居为155平方米,计划单价约18000元/平方米;

  5、我个人比较喜欢明厨、明卫的设计,但可以该小区B户型不是明卫设计,给我的印象稍打折扣,但总体上看,户型设计能有效将居住区和活动区区分开,空间利用率也较大,只要精装设计合理并保障质量,入驻是非常轻松的。

  价格:80分; 户型:70分; 物业:90分; 配套:90分; 交通:70分

  综合点评:橡树湾是由华润置地负责开发的项目,从我以往对华润项目的了解情况来说,在品质上我是有认同感的,尤其是那20万平方米的商业配套,与小区内部的静相配合,正是我最喜欢的动静皆宜的感觉。而18000元/平方米精装修房的价格与周边及该项目一期相比还显略高,但也并非不可接受。

  该项目由国资背景的北京科技园置地公司负责开发,二期约40万平方米建筑面积,全部毛坯交房,给我印象最深刻就是仅1.13的容积率,太适合休闲居住了。

  1、八达岭高速西三旗出口至小区约1000米,虽然中关村北大街延长线紧邻小区,但主行线、D区西侧的距离城铁 “西二旗”站约53米;

  3、而D区西侧还有一条计划修建中的高速铁路,虽然说会采用高科技手段降低噪音,但个人意见还是建议关注一下的。

  小区有2万平方米商业配套建筑,但可惜的是还没确定什么用途。不过还好,小区南侧行走约10分钟就有一京客隆超市,并有小型批发菜市场可供日常生活采购。

  3、北外附小为一双语学校,由开发商出资建设,但购买D区的业主虽可免试入学,但每年仍需交纳1.8万~2.2万元的赞助费,相比于一期业主可免赞助费来说,心中稍微感觉有点不平。

  小区内部得益于较低的容积率,绿化率相对较高,虽然没有什么特色,但丝毫没有一点压抑的感觉,给人一种舒适的心情。

  1、项目预计近期开盘,高层洋房一个9层、一个11层,为140~150平方米户型,全部采用地板采暖,计划均价13500元/平方米;偏南侧的5层高的洋房,计划均价在15000元/平方米;

  2、别墅采用中央空调,计划均价20000~260000元/平方米,总价在460万~800万元之间;

  所有户型设计明厨、明卫;在这样的小区内2.8元的物业费(别墅4.2元)若能得到优质的服务确不算高。我有幸陪一朋友进入了B区的一户家庭,看了看房屋情况,www.73749.cc结构和户型设计都比较满意,但也看的出开发商在细节上把握的并不严谨,地面基层处理比较粗糙,窗户实在也不敢恭维,而墙面不平之处也是众多。

  另外,在与美女销售的沟通中,对方说已经无房可售,只能看想买这房的人找找开发商关系,看看有没有希望;而在与此处B区业主朋友沟通中也证实了这一点,他们前期购房者很多都是10000元/平方米买的房,现在说要涨价到15000元/平方米,很多人都托他们帮助问还有没有房,但可惜他们也帮不上。

  价格:70分; 户型:80分; 物业:60分; 配套:70分; 交通:70分

  综合点评:虽然明显感受到美女销售的冷落,但领秀新硅谷的低容积率仍然牵动着我的心,后来陪伴我们的男销售员是一位非常专业和敬业的工作人员,他通过自己的经验将我所提出的各项疑问一一化解,并不耐其烦的向我们介绍着该项目的每一个优势细节,在此我向他表示感谢。但我于第二日再次进入该小区看到了所交房屋的情况,虽没有大的施工质量问题,小区环境也相当不错,但却也是我见过小问题最多的房子。

  该项目由亿城公司负责开发,总建筑面积37万平方米,给我印象最深的是超强的教育附加值,再加上与1.52容积率配合的精美园林和那经典的280平方米平层别墅设计,给人一种不想离开的感觉。交通:

  小区有2万平方米商业配套建筑还没确定什么用途。最近的大型商业区在中关村科技园内。周边小商品市场和菜市场到也能应对日常生活所用。

  离此最近的当属309医院;紧挨小区的青龙桥医院规模较小,但应对日常医务治疗没有问题。

  首先说到周边,中关村一小和农大附中中紧邻小区;而小区的南侧一路之隔就是中国知名学府北京农业大学;

  而值得一提的小区教育亮点是由开发商出资建设的“人大附中-西山分校”,,该校为公办学校,业主小升初为免试就近入学,但外地生源仍需交纳赞助费,金额未定。

  小区内部得益于1.52较低的容积率,绿化率相对较高,在设计上突出了南方园林的特色,其中多种植物都移植于南方,并经过精心的培育,保证了成活率,而每栋楼前的景观完全不同,给身在小区中的人一种宜心宜神的氛围,即使是走在通幽小径上,也丝毫没有浪费路程的感觉。

  主要居住人群为中关村的高级人士和周边学校老师,也有很多老人将养老场所确定在此,人群的素质非常高。

  1、项目一期为200~290平方米三居和四居,顶层有部分复式结构,已基本销售完毕;

  2、项目二期A1、A2号楼主推170平方米四居,均价25000元/平方米;

  4、销售带我们参观了一套280平方米的平层别墅,每户私有的电梯厅给人一种尊贵的感觉。而我进入户内主要观察的是门窗,如果交房时能真正提供到这样的品质产品,我真的是甚感欣慰,尤其是那铝包木门窗,竟然也吸引着我来回试了了半天,手感和质量。但最后也不得不说一个遗憾,那就是精装修公司的水平一般,框边的处理没有显示出精装的水准。

  价格:70分; 户型:90分; 物业:80分; 配套:80分; 交通:80分

  综合点评:亿城西山华府属于高端人士居住的场所,在价格上就不适合我购买,但之所以还将它排在领秀新硅谷之前,还是出于对位置、配套、教育、医疗等项目上的综合考虑结果,能有机会选择在此居住,感受平层别墅的优质生活,却不失为我的理想。

  价格:目前橡树湾花园橡府25000,据销售主管介绍 10月左右开盘销售的三期住宅预计在18000-19000/平米(精装修),以80-100米为住,鉴于橡树湾一期毛坯二手房子已经达到18000,个人认为销售说的价格不靠谱。户型:目前售楼处 的样板间还没有开放 所以不便评价,但有朋友购买了一期的房子 ,一期的户型设计比较好90米紧凑2居,南北通透。

  物业:参观了一期目前小区 ,非常有居住气氛,环境干净整洁,绿植保养的很好-据说是以前毛纺织长下的原生树,保安很认真,对来往人员逐个检查,目前的物业费用是2.5/米,在商品房中算比较适中的。

  配套设施:从幼儿园到小学、中学小区内均有规划,目前2期正在规划一个溜冰厂和一个大型超级市场,加上附近是清河是很早就是繁华的商业积聚区,所以在这里生活很舒适方便。

  交通:由于清河是北京的一个超大居住区,周围道路比较狭窄,上下班容易堵车,好在小区离上地就2-3公里,再堵8点起床去上地上班了来得及.小区离上地城站大概1500 米,走路比较远,现在小区有到城铁班车10分钟1趟 单程2元.比较方便.

  价格:目前即将开盘的住宅价格14000-15000,价格也比上地西里二手房16000-17000便宜不少。户型:均是南北通透,140-150 ,比较适合一大家子居住。

  物业:小区密度低,楼间距大,绿化率高,但目前居住的人不多.没有居住氛围,物业费用2.8尚可接受.停车全部为地下。

  配套设施:新硅谷最出名的就是,北外的初高中连读的双语教学,但是据销售讲新开的C区的业主孩子上北外的附属中学居然需要交纳赞助费用,而前期业主不需要,真令人费解。小区目前入住率不高,没有什么人气,商业配套目前还没有建成。

  西山华府主打教育牌,一直宣传人大附中小区的教育配套,但听售楼处负责人说,免试入学仅限北京户籍学生,外地户籍的则需要交纳考试并赞助费用,因此打算购买西山华府让孩子上学的家长需要特别注意!户型,240-300 平米为主,全部明厨明卫,每个房间均能看到绿色,小区环境与建筑融合,果然是高端豪宅的典范,800万/套的价格,物有所值,但是将笔者和大多数工薪购房者派初中排除在外。

  交通:紧邻农大、上地信息产业基地和百望山公园, 周遍道路宽阔,出行十分便利。

  价格:17000-18000精装,户型以三居为主物业:华润旗下2.5元,人车分流,小区内绿化错落有致,管理规范

  交通:周边交通路网完善,本人觉得八达岭高速拥堵率比较高,不过小区离地铁13号线点有班车直达,业主可办月卡

  商业:小区将建20万平米商业区,满足业主足不出区的生活氛围,东区引进知名商业品牌, 西区将有精品店、沃尔玛、真冰溜冰场、电影院、健身会所入住

  价格:23000-25000毛坯,户型以170的三居及平层别墅为主,平层别墅户型设计让人中其中感觉很轻松安逸,门窗的隔音效果出众物业:亿城旗下一期平层别墅4.2、二期3.8,小区内人车分流,管理规范,小区绿化江南特色

  教育:教育资源突出,中关村一小、人大附中西山华府学校、农大小学、农大附中

  小区紧邻西山百望山公园、植物园,丰富的教育资源、浓厚的人文环境,宜居品质之选